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山東省城市房地產開發經營管理條例
發布日期:2014-07-04  瀏覽次數:4007 次

  (1995年10月12日山東省第八屆人民代表大會常務委員會第十八次會議通過 根據2002年7月27日山東省第九屆人民代表大會常務委員會第三十次會議《關于修改〈山東省城鎮國有土地使用權出讓和轉讓辦法〉等二十四件地方性法規的決定》第一次修正 根據2004年11月25日山東省第十屆人民代表大會常務委員會第十一次會議《關于修改〈山東省人才市場管理條例〉等十件地方性法規的決定》第二次修正)

                 第一章 總 則
  第一條 為加強城市房地產開發經營管理,規范房地產開發經營行為,維護房地產市場秩序,保障城市規劃和城市建設的順利實施,促進房地產業的健康發展,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律、法規,結合本省實際,制定本條例。
  第二條 本條例所稱房地產開發,是指城市人民政府將其確立的房地產開發項目,通過招標、拍賣或者協議方式確定給房地產開發經營企業(以下簡稱開發企業),由開發企業在依法取得使用權的國有土地上進行城市基礎設施和房屋等建設的行為。
  本條例所稱房地產經營,是指開發企業將其開發的房地產依法轉讓給他人的行為。
  第三條 在本省設市城市和縣人民政府所在地城市規劃區內,從事房地產開發經營,實施房地產開發經營管理,均應當遵守本條例。
  自建自用、非經營性的房地產投資建設活動,不適用本條例。但本條例第二十六條的規定除外。
  第四條 房地產開發必須堅持由城市人民政府總攬,以市場為導向,以項目帶開發的方針,嚴格執行城市規劃,按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則,實行統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
  嚴格限制零星項目建設。
  第五條 房地產開發,必須嚴格執行文物保護和風景名勝區管理等法律、法規,切實保護文物古跡、風景名勝和園林綠地。
  第六條 房地產開發應當符合國家的產業政策,鼓勵和扶持居民住宅的開發建設,嚴格控制建設高檔房地產開發項目。
  第七條 省人民政府建設行政主管部門主管全省的房地產開發經營管理工作。城市人民政府的城市房地產開發行政主管部門(以下簡稱開發主管部門)主管本轄區的房地產開發經營管理工作。
  省和城市人民政府的計劃、土地管理、工商行政等有關部門按照各自的職責分工,負責房地產開發經營管理的有關工作。
                第二章 房地產開發企業
  第八條 開發企業是以營利為目的,從事房地產開發經營的公司或者其他企業法人。
  開發企業包括專營開發企業和單項開發企業。
  第九條 設立專營開發企業,除應當符合有關法律、法規規定外,還應當具備下列條件:
  (一)注冊資本不低于一千萬元;
  (二)有八名以上持有資格證書的房地產、建筑工程等專業的技術經營管理人員和兩名以上持有資格證書的專職會計人員。
  第十條 設立單項開發企業,除應當符合有關法律、法規規定外,還應當具備下列條件:
  (一)已按本條例規定取得開發項目;
  (二)注冊資本不低于該項目投資總額的百分之三十。
  開發項目完成后,單項開發企業的房地產開發經營業務即行終止,并應當按規定辦理注銷登記。
  第十一條 房地產開發經營應當由依法設立并取得資質證書的開發企業進行,其他任何單位或者個人都不得擅自進行房地產開發經營活動。
  開發企業應當根據其資質等級承擔相應的開發項目。
  第十二條 對本條例施行前已經設立的開發企業,由開發主管部門會同工商行政管理部門進行重新審查。凡是符合本條例規定的,予以保留;不符合本條例規定的,應當依法予以撤銷。
  第十三條 開發企業的合法權益受法律保護。任何單位和個人都不得無償占用或者壓價購買開發企業投資開發的商品房,也不得向開發企業收取法律、法規規定之外的費用。
             第三章 房地產開發項目的確立與取得
  第十四條 開發主管部門應當根據國民經濟和社會發展規劃、城市規劃、土地利用總體規劃等,編制本行政區域的房地產開發發展規劃,報同級人民政府批準后實施。
  第十五條 開發主管部門應當會同城市規劃主管部門根據房地產開發發展規劃和城市規劃等提出開發項目,報城市人民政府批準確立,納入房地產開發年度計劃;按照國家有關規定需要報有關部門批準的,還應當按照程序報批,并納入固定資產投資計劃。 
  第十六條 開發項目經批準確立后,開發主管部門應當會同有關部門對項目的用地方式、規劃設計、開發期限、基礎設施和配套公用設施的建設、拆遷補償安置、住宅性能認定要求等提出建設條件意見,作為項目建設的依據。
  開發項目的用地方式一般按下列規定確定:
  (一)商品房用地通過出讓方式供應;
  (二)經濟適用住房、微利住房和城市基礎設施、公用設施用地通過劃撥方式供應。
  第十七條 開發主管部門應當對開發項目進行經濟測算,擬定開發項目的價款底價和開發企業的確定方式,制定開發項目實施方案,報城市人民政府批準后,會同有關部門組織實施。
  第十八條 商品房成片開發項目價款底價由下列各項費用構成:
  (一)土地使用權出讓金;
  (二)綜合開發費,包括開發區片內的基礎設施的開發建設成本和有關非經營性配套公用設施的建設費用;
  (三)綜合開發管理費;
  (四)城市基礎設施配套補助費;
  (五)地段差價;
  (六)法律、法規規定的其他費用。
  商品房零星開發項目價款底價的構成,參照前款規定確定。
  第十九條 開發項目價款中的綜合開發費收取標準,大中城市按當地住宅平均造價的百分之四十至五十計收,其他城市按當地住宅平均造價的百分之三十至四十計收;綜合開發管理費按綜合開發費的百分之一至二計收。
  開發項目價款中的其他各項費用,按照國家和省人民政府規定的標準計收;沒有規定的,按照城市人民政府規定的標準計收。
  第二十條 經濟適用住房、微利住房開發項目價款底價構成及計收標準,按照國家和省人民政府有關規定執行。
  第二十一條 土地使用權出讓金由土地管理部門代收,按規定繳財政,納入預算,實行計劃管理,專款專用。開發項目價款中的其他各項費用由開發主管部門收取和代收,其管理和使用按有關規定執行。
  土地管理部門和開發主管部門向開發企業收取土地使用權出讓金和開發項目價款中的其他各項費用后,任何單位和個人都不得再向開發企業收取任何費用。
  第二十二條 凡具備招標、拍賣條件的開發項目,都應當通過招標、拍賣方式確定開發者。境內外的公司、企業及其他經濟組織和個人,均可以申請參加開發項目的招標、拍賣活動。
  不具備招標、拍賣條件的,可以采取協議方式確定開發者。但開發者確定后,開發主管部門必須將開發者名稱、開發項目及價款等予以公布。
  非開發企業被確定為開發者后,應當依法到工商行政管理部門辦理設立單項開發企業登記手續。
  第二十三條 被確定為項目開發者的開發企業,與開發主管部門簽訂開發合同、交納開發項目價款、領取開發項目手冊和開發經營權證明后,即取得項目開發經營權。
  開發企業應當持取得開發項目的證明文件,到規劃和土地管理等部門辦理有關建設手續,申領建設用地規劃許可證和建設用地批準書,并到計劃部門辦理登記備案手續。
  開發企業未取得開發項目的證明文件而取得規劃、土地等部門批準文件的,其批準文件無效。
  第二十四條 開發合同應當包括下列內容:
  (一)開發項目的性質、規模及規劃、設計要求;
  (二)開工期限和建設進度;
  (三)住宅產業化技術和建設質量要求;
  (四)基礎設施和配套公用設施的建設要求及建成后的產權界定;
  (五)拆遷補償安置要求;
  (六)開發主管部門應對開發項目提供的配套條件;
  (七)開發項目價款及其交付方式;
  (八)前期物業管理要求;
  (九)違約責任;
  (十)雙方約定的其他事項。
  第二十五條 以依法取得的國有土地使用權作價入股合資合作或者自行開發經營房地產的,應當向開發主管部門提出申請,取得房地產項目開發經營權證明,并應當按照本條例規定辦理有關手續。
  第二十六條 自建自用、非經營性的房地產投資建設項目經計劃部門立項后,建設單位應當按照城市人民政府的規定交納地段差價和城市基礎設施配套補助費。
  第二十七條 進行房地產開發需要使用城市規劃區內集體所有的土地的,必須由城市人民政府統一組織依法征用轉為國有土地。
  禁止在城市規劃區內的集體所有的土地上進行房地產開發經營活動。
              第四章 房地產開發項目的建設
  第二十八條 需要進行規劃設計、拆遷安置、基礎設施建設等前期工作的開發項目,應當由開發主管部門會同有關部門統一組織完成,也可以委托取得開發項目的開發企業自行完成。
  開發區片內的經營性配套公用設施,由開發企業按規劃要求投資建設,實行有償轉讓。
  開發區片內的大型基礎設施、配套公用設施和開發區片外的配套基礎設施應當由有關部門負責投資建設。
  第二十九條 開發企業自行完成開發項目前期工作的,應當將項目的詳細規劃方案和拆遷安置方案報開發主管部門審查同意,并按有關規定辦理批準手續后,方可申請開工。
  第三十條 開發項目可以由開發企業自行開發,也可以由開發企業與其他投資者合資、合作開發。
  第三十一條 開發企業必須按照開發合同規定的開工期限和進度進行項目的開發建設。未按期開工或者開發進度未達到開發合同要求的,除應當按照開發合同的約定承擔違約責任外,由開發主管部門責令其限期改正;逾期不改正的,無償收回其項目開發經營權。但因不可抗力等造成動工開發遲延的除外。因政府及政府部門的不當行為造成動工開發遲延的,應當追究有關負責人及其他責任人員的行政責任。
  第三十二條 開發企業在開發建設過程中不得擅自變更規劃設計和項目性質;確需變更的,應當符合城市規劃、住宅產業化技術規定和基礎設施、公用設施配套建設要求,并按照規定報經開發、規劃等原批準機關批準,辦理開發合同變更手續,調整開發項目價款。
  第三十三條 開發主管部門應當采取措施,組織指導開發企業和設計、施工單位使用新技術、新設備和新材料,不斷提高開發項目的建設質量。
  開發項目的設計、施工,必須符合國家技術標準和規范;單項工程竣工后,必須按照國家工程質量驗收標準進行驗收。
  第三十四條 開發項目竣工后,開發企業必須進行項目綜合驗收。分期開發的項目,開發企業可以進行分期驗收。
  綜合驗收應當包括以下內容:
  (一)規劃要求是否落實;
  (二)基礎設施和配套公用設施是否建設完畢;
  (三)單項工程是否符合國家規定的工程質量驗收標準,質量驗收手續是否完備;
  (四)拆遷補償安置方案是否落實;
  (五)住宅產業化技術要求是否落實;
  (六)前期物業管理是否落實;
  (七)法律、法規規定需要驗收的其他事項。
  開發項目經驗收合格后,方可交付使用;經驗收不合格的,開發企業不得交付,購買者和管理者有權拒絕接受使用。
  開發企業應當自綜合驗收合格之日起十五日內,將開發項目綜合驗收報告報開發主管部門備案。
  開發主管部門發現開發企業在綜合驗收過程中有違反城市規劃、住宅產業化技術規定和基礎設施、公用設施配套建設要求及開發合同約定行為的,應當責令改正,重新組織綜合驗收。
  第三十五條 參加開發項目驗收的單位和個人,必須對其出具的工程質量鑒定意見和竣工驗收結論負責。
  第三十六條 經綜合驗收合格的成片開發項目,其有關的基礎設施、配套公用設施等,由城市人民政府移交給有關部門和單位。開發項目的物業管理按國家和省有關規定執行。
  第三十七條 開發企業必須對其開發的房地產承擔質量責任。因建設質量問題給購買者造成損失的,應當負責賠償。
  開發企業與勘測、設計、施工等單位之間的質量責任關系,按照有關法律、法規的規定執行。
  第三十八條 開發企業應當將開發項目建設過程中的主要事項和政府有關部門對開發經營活動的審查處理意見記錄在開發項目手冊中,并定期送開發主管部門驗核。
                第五章 房地產經營
  第三十九條 開發企業轉讓其開發的房地產,應當符合下列條件:
  (一)按照開發合同規定已經支付全部開發項目價款,并取得開發經營權證明;
  (二)按照開發合同約定進行了投資,屬于房屋建設工程的,完成投入開發建設的資金達到投資總額的百分之二十五以上,屬于成片開發土地的,形成工業用地或者其他建設用地條件;
  (三)法律、法規規定的其他條件。
  房地產轉讓應當簽訂書面合同。轉讓合同應當報開發主管部門和房地產權屬管理部門登記備案。
  第四十條 開發企業轉讓開發項目,受讓人繼續進行房地產開發經營的,應當具備從事房地產開發的資格,并按規定辦理項目開發者變更手續。
  第四十一條 開發企業預售商品房,應當依法辦理預售登記,領取商品房預售許可證。開發企業申請商品房預售許可證,應當提交下列材料:
  (一)本條例第三十九條第一款所規定條件的證明材料;
  (二)營業執照和資質等級證書;
  (三)工程施工合同;
  (四)預售商品房分層平面圖;
  (五)商品房預售方案;
  (六)法律、法規規定的其他材料。
  開發企業預售商品房所得價款,必須專款用于開發項目建設,并按規定接受監督管理。
  第四十二條 開發企業必須按照預售合同約定的期限和質量為預購者提供商品房。未按照合同約定提供的,預購者有權追回預購款和索賠損失。
  第四十三條 開發企業預售、銷售商品房或者通過廣告等方式推銷商品房時,必須出示預售許可證、開發經營權證明、土地使用證件或者標明其編號。
  第四十四條 任何單位和個人均可購買開發企業預售、銷售的商品房。但城市人民政府另有規定的除外。
  第四十五條 商品房的價格,由開發企業與購買者根據市場供求情況協商確定;經濟適用住房、微利住房的價格按國家和省的有關規定執行。
  第四十六條 購買經濟適用住房實行審批制度,具體審批辦法由省政府另行制定。
  第四十七條 預購的商品房可以依法轉讓和抵押。
  第四十八條 預售、銷售的商品房,購買者應當依法納稅和辦理房地產權屬登記。
  對享受稅費減免等優惠政策的房地產,房地產權屬管理部門在辦理權屬登記時,應當將其減免部分折算為國家的投入,并依此確定國家所應占用的房地產權益。購買者轉讓該房地產時,應當向國家補繳減免的稅費及其增值收益。
  第四十九條 購買在城市規劃區內集體所有的土地上開發建設的商品房的,其買賣行為無效,房地產權屬管理部門不予辦理權屬登記。
  對在城市規劃區內集體所有的土地上已經開發建設的商品房,由城市規劃、土地管理和房地產開發等行政主管部門按照有關法律、法規的規定處理。
                 第六章 法律責任
  第五十條 對違反本條例的行為,法律、行政法規有明確規定的,按法律、行政法規的規定處罰;法律、行政法規未作規定的,按本條例的規定處罰。
  第五十一條 違反本條例第十一條規定,未取得資質證書從事房地產開發經營或者開發企業超過其資質等級承擔房地產開發項目的,由開發主管部門責令限期改正,處五萬元以上十萬元以下的罰款;逾期不改正的,由工商行政管理部門吊銷營業執照。
  第五十二條 違反本條例第二十三條第一款規定,開發企業未取得開發經營權證明,擅自進行房地產開發經營的,由開發主管部門責令其停止開發經營活動,沒收違法所得,并可處以開發項目投資額百分之一以上百分之五以下的罰款。
  第五十三條 違反本條例第二十七條第二款規定,在城市規劃區內集體所有的土地上從事房地產開發經營的,由開發主管部門責令其停止違法行為,沒收違法所得,并可處以違法所得一倍的罰款。
  第五十四條 違反本條例第三十二條規定,未經批準擅自變更規劃設計和項目性質的,由城市開發、規劃行政主管部門責令其限期改正,并可處以五萬元以上十萬元以下的罰款。
  第五十五條 違反本條例第三十四條規定,開發項目未經綜合驗收或者經驗收不合格即交付使用的,由開發主管部門責令其限期改正,并可處以開發項目投資額百分之一以上百分之五以下的罰款。
  第五十六條 違反本條例第四十條規定,開發企業將開發項目轉讓給其他開發企業未辦理開發者變更手續的,由開發主管部門責令其限期補辦手續,對轉讓人和受讓人分別處以五萬元以上十萬元以下的罰款。
  第五十七條 沒有法律、法規依據,向開發企業收費的,開發企業有權拒絕,并由物價、財政等有關主管部門責令其限期退回;對收費單位的負責人和直接責任人員,按管理權限由監察機關或者有關主管部門根據情節輕重給予相應行政處分。
  第五十八條 開發主管部門及其他有關部門的工作人員在確定項目開發者、竣工驗收以及實施房地產開發經營管理等工作中,玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,按管理權限由其所在單位或者有關部門給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
  第五十九條 有關執法部門在實施罰沒處罰時,必須使用財政部門統一印制的罰沒票據。罰沒收入繳同級財政。
  第六十條 公民、法人或者其他組織認為行政機關作出的具體行政行為侵犯其合法權益,可以依法申請復議或者提起行政訴訟。

                 第七章 附 則
  第六十一條 在設市城市和縣人民政府所在地城市規劃區以外的其他國有土地上,從事房地產開發經營活動,實施房地產開發經營管理,參照本條例執行。
  第六十二條 本條例自公布之日起施行。1984年11月20日山東省第六屆人民代表大會常務委員會第十次會議通過的《山東省城市建設綜合開發暫行辦法》同時廢止。
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