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濟南市住宅物業服務收費管理實施辦法
發布日期:2014-09-21  瀏覽次數:4539 次

濟南市住宅物業服務收費管理實施辦法

  第一條  為規范住宅物業服務收費行為,維護業主、物業使用人、物業服務企業的合法權益,根據《中華人民共和國價格法》、《山東省物業管理條例》、《山東省住宅物業服務收費管理辦法》(魯價綜發〔2011〕185號)等法律、法規及相關政策規定,結合我市實際情況,制定本辦法。
  第二條  本辦法適用于本市行政區域內住宅物業服務收費及監督管理。
  第三條  本辦法所稱住宅物業服務收費,是指物業服務企業按照服務合同的約定,對住宅小區內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序,向業主或者物業使用人所收取的費用。
  第四條  提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業,鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭,禁止價格欺詐,促進物業服務收費通過市場競爭形成。
  第五條  住宅物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。
  第六條  市價格主管部門會同市物業主管部門依據國家和省有關規定,制定全市住宅物業服務收費政策,負責全市住宅物業服務收費的監督管理工作。
  各縣(市)、區價格主管部門會同同級物業主管部門按照價格管理權限負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。
  第七條  住宅物業服務收費根據住宅的種類、特點及物業服務階段,分別實行政府指導價和市場調節價。
  第八條  業主與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。
  包干制是指由業主、物業使用人向物業服務企業支付固定物業服務費用,盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
  酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或者不足均由業主、物業使用人享有或者承擔的物業服務計費方式。
  第九條  普通住宅前期物業服務費、停車服務費采取包干制的實行政府指導價。歷下區、市中區、天橋區、槐蔭區、歷城區及高新區基準價及浮動幅度,由市價格主管部門會同市物業主管部門制定,報市人民政府批準并每年向社會公布。各縣(市)、長清區基準價及浮動幅度由其價格主管部門會同同級物業主管部門制定,報同級人民政府批準并每年向社會公布。具體收費標準,由建設單位與物業服務企業在規定的基準價和浮動幅度內合同約定。
  非普通住宅以及業主委員會成立后的普通住宅物業服務收費、停車服務費實行市場調節價,由雙方合同約定。
  第十條  普通住宅前期物業服務費根據物業服務的等級、服務質量、服務成本等因素,實行分等級定價。停車服務費根據停車服務標準、服務質量等因素定價。
  普通住宅前期物業服務等級標準、停車服務標準由市物業主管部門會同市價格主管部門制定并公布。各縣(市)、長清區參照執行。
  第十一條  普通住宅物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括:
  (一)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
  (二)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用;
  (三)物業管理區域清潔衛生費用;
  (四)物業管理區域綠化養護費用;
  (五)物業管理區域秩序維護費用;
  (六)辦公費用;
  (七)物業服務企業的固定資產折舊;
  (八)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
  (九)經業主同意的其它費用。
  物業管理區域內共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;共用設施設備主要包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
  物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用,應當通過專項維修資金予以列支,不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
  專業經營設施設備產權屬于專業經營單位的,其運行、維護、養護、更新費用由專業經營單位承擔,不得計入物業服務支出或物業服務成本。
  第十二條  建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同應當約定以下內容:物業服務等級、物業服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等。涉及物業買受人共同利益的,其約定應當一致。
  建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同中應當包含上述物業服務合同內容。
  物業服務企業應當自與建設單位簽訂前期物業服務合同之日起三十日內,將營業執照、資質證書、物業服務合同和物業服務成本等相關資料分別向物業所在地市、縣(市)、長清區價格主管部門備案。
  第十三條  業主或者物業使用人應當自物業交付之日起按月交納物業服務費。已納入物業服務范圍但物業尚未交付業主或者物業使用人的,物業服務費由開發建設單位交納。
  業主或者物業使用人無正當理由拖延辦理交付手續的,物業服務費從建設單位書面通知業主或物業使用人辦理交付手續之日起按月計收。
  物業服務合同有約定的,物業服務費可以預收,預收時間一般不超過半年。
  第十四條  物業服務費按法定房屋產權面積(不含與住宅配套的儲藏室面積)計收。
  改變設計用途用于經營的房屋、車庫、儲藏室的物業服務收費實行市場調節價,可高于住宅物業服務收費標準,由雙方協商確定。
  第十五條  因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因,造成物業管理區域配套設施和綠化環境等未能達到購房合同約定標準的,業主交納的物業服務費適當降低,降低幅度應在約定收費標準的30%以內,由開發建設單位與物業服務企業協商約定,差額部分由建設單位補償物業服務企業。
  第十六條  房屋交付后空置半年以上的,經業主或物業使用人與物業服務企業確認后,其物業服務費按照物業服務收費標準的70%交納,合同另有約定的從其約定。
  第十七條  實行物業服務費用酬金制的,預收的物業服務支出屬于代管性質,為所交納的業主所有,物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。
  物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算,并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。
  業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時,物業服務企業應當及時答復。
  第十八條  物業服務收費采取酬金制方式的,物業服務企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定,聘請專業機構對物業資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。
  第十九條  車位租賃費實行政府指導價,由市、縣(市)、長清區價格主管部門會同同級物業主管部門按照第九條定價權限規定制定基準價及浮動幅度,報同級人民政府批準后執行。具體收費標準由承租人與建設單位在規定的基準價和浮動幅度內合同約定。
  第二十條  物業管理區域內規劃用于停放汽車的共用車庫內的車位產權人或承租人應當交納停車服務費。
  停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發生的費用。
  車位未停放車輛空置半年以上的,經車位產權人或車位承租人與物業服務企業確認后,停車服務費按照收費標準的70%收取。
  第二十一條  占用物業管理區域內業主共有道路或者其他場地停放汽車的,應當交納車位場地使用費,收費標準由業主大會確定。車位場地使用費屬于全體業主共有。
  第二十二條  業主或者物業使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的,應當與物業服務企業另行約定。
  第二十三條  物業服務企業不得向進入物業管理區域內為業主或者物業使用人配送、維修、安裝、執行公務等車輛收取停車費用。
  第二十四條  物業服務企業對車輛實行出入證管理的,應當為業主或物業使用人免費配置出入證。因遺失、損壞需要補辦的,可適當收取工本費。
  第二十五條  供水、供氣、供電、供暖等專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同,向最終用戶收取費用。
  物業服務企業接受專業經營單位及環衛管理單位委托代收費用的,不得向業主收取手續費等額外費用,但可以根據約定向專業經營單位及環衛管理單位收取報酬。
  專業經營單位及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用,不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。
  第二十六條  業主或者物業使用人對其物業進行室內裝修產生的建筑垃圾,應當按照物業服務企業或者社區居民委員會指定的地點堆放,并承擔清運費用,具體收費標準由雙方協商確定。
  第二十七條  物業服務企業應當加強價格自律,遵守價格法律、法規、政策,嚴格履行物業服務合同,服務標準與收費標準應當質價相符。
  第二十八條  物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示服務企業名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據、12358價格舉報電話等,接受業主的監督,不得向業主或者物業使用人收取任何未予標明的費用。
  第二十九條  物業服務企業應當定期在物業管理區域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。
  第三十條  物業服務企業違反規定以及物業服務合同,擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的,業主或者物業使用人有權拒絕繳納。
  物業服務企業依約履行義務的,業主或者物業使用人應當按時足額交納物業服務費,不得以任何理由拒絕交納。業主拒不繳納的,物業服務企業可依法追繳。
  物業產權轉移時,業主或者物業使用人應當結清物業服務費。
  第三十一條  物業服務企業接受委托為業主或者物業使用人提供物業服務合同約定以外的服務,其收費標準由雙方協商約定。
  第三十二條  政府價格主管部門對物業服務收費實行成本監審和價格監測制度。物業服務企業應按照價格主管部門的要求,如實反映情況,報送相關資料。
  第三十三條  政府價格主管部門應當加強對物業服務收費的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的,由價格主管部門依據《價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》等法律、法規予以處罰:
  (一)超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的;
  (二)低于服務等級要求提供服務并收費的; 
  (三)采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的;
  (四)強制服務并收費的;
  (五)不按規定實行明碼標價的;
  (六)其他違反價格法律、法規規定的行為。
  第三十四條  本辦法實施前已簽訂物業服務合同尚未到期的,物業服務及其收費標準等仍按原合同約定執行,合同到期后按本辦法規定執行。
  第三十五條  其他管理人的物業服務收費可參照本規定執行。
  第三十六條  本辦法自2012年8月1日起施行,有效期至2017年7月31日。濟南市物價局、房產管理局《關于印發<濟南市物業服務收費管理實施辦法(試行)>的通知》(濟價房字[2004]168號)同時廢止。

 

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